Comentarios al DL 1196 que promueve la capitalización inmobiliaria

Con el objetivo de promover la capitalización inmobiliaria para facilitar el acceso a la vivienda, el Poder Ejecutivo publicó el Decreto Legislativo 1196 que modifica la ley del Sistema Financiero – Ley 26702- y la ley 28364 que regula el contrato de capitalización inmobiliaria.
Al respecto, publicamos unos comentarios del Dr. Miguel Cavero Velaochaga, especialista en temas inmobiliarios y director de Inmobilex.

Entre los aspectos a tomar en cuenta podemos señalar los siguientes:

• Se requiere un capital mínimo de S/ 4 000 000,00 para poder operar como Empresa de Capitalización Inmobiliaria, para lo cual modifica la Ley del Sistema Financiero. De esta manera, no cualquier empresa podrá dedicarse al rubro y en principio de se busca la solidez financiera de ésta.
• 
  
• Dichas empresas podrán adquirir la propiedad (comprar) y/o edificar inmuebles y con relación a los mismos celebrar contratos de capitalización inmobiliaria (mediante el Formulario Único de Capitalización Inmobiliaria –FUCI, que será aprobado por la SBS con la opinión de SUNAT y que debe ser firmado ante notario, con las mismas formalidades que el DL 1177) en los que el cliente (solo persona natural) , además de recibir financiamiento de una Empresa de Capitalización Inmobiliaria (ECI) para su acceso a una vivienda, podrá ejercer la opción de compra y sus cuotas periódicas incluirán el arrendamiento, su aporte a la capitalización individual, entre otros.

• Esta vez, a diferencia del DL 1177, se ha previsto que en caso el cliente ejerciera la opción de compra antes de la fecha pactada no se consideran los intereses no devengados.
• Los instrumentos que generen las empresas de CI van a generar un mercado de capitales, eso es bueno.
• En cuanto al desalojo, se aplica lo previsto en el DL 1177.

• Además, se modifica el art. 7-A de la Ley de Conciliación –Ley 26872 y se deja claro que NO ES CONCILIABLE el desalojo previsto en el DL 1177 ni aquél previsto en la Ley 28364 – Ley de capitalización inmobiliaria.

Cabe destacar que al modificar la ley 28364 que regula el Contrato de Capitalización Inmobiliaria, de alguna manera se estaría legislando acerca de un tema que se encuentra pendiente de regulación vinculante con motivo del VII Pleno Casatorio Civil – Embargo inscrito vs Propiedad No inscrita. Al respecto, el artículo 7, numeral 7.4 (modificado) de la Ley 28364 ahora señala:
“No son suceptibles de embargo, afectación ni gravamen por mandato administrativo o judicial en contra del cliente, ni el inmueble objeto de un Contrato de Capitalización Inmobiliaria, ni la capitalización individual del cliente vinculado al mismo. El Juez deberá dejar sin efecto cualquier medida precautoria que se hubiese trabado sobre estos bienes por el solo mérito del FUCI…”
¿Con esta modificación normativa se refuerza la teoría/posición que el embargo es una resolución más no un derecho o modo de adquirir la propiedad inmueble?
Queda abierto el debate…